L’Assemblée Nationale a définitivement adopté la proposition de loi dite de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.

L"Assemblée Nationale a définitivement adopté la proposition de loi dite de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (octobre 2025).

ACTUALITE EN DROIT DE L’URBANISME

La loi de « simplification » qui ne simplifie pas vraiment les choses… 

Le 15 octobre dernier, l’Assemblée Nationale a définitivement adopté la proposition de loi dite de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. 

Pour entrer en vigueur, le texte doit encore être promulgué, puis publié au Journal Officiel. 

Malgré les (nombreux) changements de gouvernements des derniers mois, ce texte a survécu et a réussi à passer au travers des filets, et il emporte avec lui de nombreuses incidences pour les justiciables, et les avocats. 

• En effet, il s’attaque à de nombreux domaines, comme notamment les contestations d’autorisations d’urbanisme et de documents d’urbanisme, et les sanctions administratives à l’encontre de travaux irréguliers.  

1- Réduction du droit au recours contre les documents d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, Schéma de Cohérence Territoriale, etc), 

La proposition de loi adoptée prévoit la modification de l’article L.600-1-1 du Code de l’urbanisme qui dispose dans sa rédaction actuelle : 

« Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »

Il est prévu de modifier cet article pour ajouter une condition de recevabilité du recours à l’encontre d’un document d’urbanisme tenant à la participation du requérant lors de l’enquête publique. 

Cette participation peut être « par voie électronique » ou par « mise à disposition organisée préalablement ».

La nouvelle condition de recevabilité vient bloquer l’accès au prétoire pour de nombreux requérants, personnes physiques ou morales (SCI), qui ne se tiennent pas informés de la tenue des enquêtes publiques, qui n’y voient pas d’intérêt, ou n’habitent pas dans le secteur du territoire concerné par le PLU ou le SCOT. 

2- Modification du délai permettant aux collectivités d’invoquer des motifs fondant le refus opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme

L’article L.600-2 du Code de l’urbanisme dispose actuellement que : 

« Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire. »

Cet article est complété par un nouvel alinéa : 

« Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux passé un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande. »

De jurisprudence constante, l’auteur d’une décision de refus d’autorisation d’urbanisme pouvait, dans le cadre de l’instruction devant le juge administratif, développer de nouveaux moyens de refus visant à motiver et fonder davantage sa décision. 

Il s’assurait ainsi plus de chances de succès par un tour de passe-passe procédural. 

Ce sera désormais uniquement possible dans un délai de deux mois à compter de l’enregistrement de la demande. 

Les communes et / ou leur avocat devront donc être extrêmement vigilants… et rapides ! 

3- Extension de la présomption d’urgence en référé-suspension pour les refus d’autorisation d’urbanisme

Lorsqu’un requérant souhaite contester une décision administrative en procédure accélérée, il peut déposer un référé-suspension sur le fondement des dispositions de l’article L.521-1 du Code de justice administrative, en parallèle de son recours en annulation. 

Pour que sa demande prospère, elle doit réunir deux conditions : 

• Une urgence à statuer, 

• Un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. 

En matière d’urbanisme, l’article L.600-3 du code de l’urbanisme posait déjà le principe selon lequel la condition d’urgence était présumée dans le cadre des référés-suspension dirigés contre une décision autorisation d’urbanisme (permis de construire délivré au voisin).

L’ajout d’un nouvel article en suivant prévoit désormais que cette présomption d’urgence est caractérisée pour les instances dirigées contre les refus d’autorisation d’urbanisme. 

Attention toutefois, la présomption reste réfragable et peut être contestée et révoquée par le juge administratif (voir en ce sens : CE, 26.05.2021, n° 436902-436904).

4- Réduction du délai de recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme

L’une des modifications les plus importantes réside dans l’introduction du nouvel article L.600-12-2 au sein du Code de l’urbanisme. 

Cet article est rédigé comme suit :

« Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique. »

Ainsi, deux éléments procéduraux importants : 

• Le délai de recours gracieux ou hiérarchique n’est plus que d’un mois, contrairement à deux mois actuellement, 

• La notification d’un recours gracieux ou hiérarchique n’a pas pour effet de proroger le délai de recours contentieux. 

L’utilité du recours gracieux est donc fortement limitée car l’administration dispose toujours d’un délai de deux mois à compter de la réception du recours pour apporter une réponse. 

Concrètement, le justiciable qui notifie un recours gracieux dans le premier mois du délai contentieux, devra introduire un recours contentieux avant l’expiration du deuxième mois sans attendre la réponse de l’administration si celle-ci n’y a pas apporté de réponse au préalable. 

5- Augmentation du montant de l’astreinte pouvant être prononcée par l’autorité administrative dans le cadre de la mise en demeure de régulariser des travaux irréguliers

Depuis l’introduction de l’article L.481-1 du code de l’urbanisme par la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, l’autorité administrative, à savoir le Maire ou le Préfet, peut mettre en demeure, à l’issue d’une procédure contradictoire préalable, un intéressé de procéder à la régularisation de travaux irréguliers sur son terrain.  

Pour l’y contraindre, le Maire ou le Préfet peut assortir sa mise en demeure d’une astreinte, dont le montant journalier maximal était fixé à 500 euros, sans pouvoir excéder 25.000 euros. 

Les sanctions étaient déjà donc particulièrement importantes, mais la loi de simplification de l’urbanisme et du logement propose de les aggraver. 

La modification de la rédaction de l’article L.481-1 précité a pour effet d’augmenter l’astreinte journalière à 1.000 euros, et le montant maximal à 100.000 euros. 

Contrairement au contentieux de droit commun, l’opposition devant le tribunal administratif au titre exécutoire émis par l’autorité administrative en vue d’obtenir paiement de l’astreinte, n’est pas suspensif. 

Ce qui signifie concrètement que, par exception au principe, l’introduction d’un recours en opposition au titre exécutoire permettra tout de même à l’autorité administrative d’en poursuivre le recouvrement. 

Les sanctions sont donc fortement durcies. 

• Ces nouvelles dispositions vont avoir pour effet de complexifier et restreindre l’accès au juge administratif, et de susciter de nouveaux débats (comme si c’était nécessaire) entre les parties au procès administratif en matière d’urbanisme, sans garantie que cette complexité ait pour effet de réduire les coups d’arrêts aux projets et chantiers. 

L’engorgement des juridictions, autrement dit le mal de notre siècle, n’est pas épargné non plus. 

En réduisant le délai de recours gracieux, recours préalable adressé à l’auteur de la décision pour qu’il revienne dessus, et en supprimant la précision que ce recours a pour effet de proroger, donc reporter le délai de recours contentieux, les justiciables auront tout intérêt à directement saisir le juge administratif. 

Là où l’amiable est depuis des années mis en avant, tant dans le cadre des conflits judiciaires qu’administratifs, l’urbanisme se voit exclu de cette priorité. 

Alors même que nous savons qu’un bon accord vaut mieux qu’un mauvais procès, et que les discussions avec l’Administration permettent souvent de sortir d’une gestion déshumanisée des dossiers, et mettre l’accent sur l’humain et les réelles problématiques des litiges, cette étape précontentieuse est effacée.

Cela veut également dire que les justiciables devront engager des sommes plus importantes pour les honoraires d’avocats car les recours contentieux, plus longs en termes de délais et d’analyse, donc de travail, sont bien plus onéreux que des recours gracieux suivis de discussions et parfois aboutissant à un accord préalable à la saisine de tout juge.

• Le Conseil Constitutionnel a été saisi le 21 octobre par plus de 60 députés (EELV, LFI) notamment sur la question de la constitutionnalité de la modification de la recevabilité de la contestation d’un document d’urbanisme, et l’ajout de la condition d’avoir participer à l’enquête publique. 

Selon eux, plusieurs dispositions de ce texte porteraient une atteinte manifestement disproportionnée au droit à un recours juridictionnel effectif, au principe de sécurité juridique, au principe d’égalité devant la loi et aux droits garantis par la Charte de l’environnement. 

Une décision devrait intervenir dans les prochaines semaines…

• Outre ces spécificités, la loi de simplification de l’urbanisme et du logement prévoit d’abaisser le délai actuel de 30 ans au-delà duquel la collectivité peut acquérir un bien sans-maître, à un délai de 15 ans. 

Le but est de pouvoir récupérer plus rapidement des biens abandonnés pour les proposer sur le marché. 

• La volonté affichée du législateur est donc de favoriser l’accès au logement et restreindre les possibilités de blocage des projets de construction. 

La question qui peut se poser est de savoir si c’est réellement sur les justiciables, les avocats et magistrats administratifs que doivent reposer les incidences de la crise du logement…

La simplification annoncée viendra sûrement au final alourdir le millefeuille législatif et réglementaire déjà présent… dommage ! 

Maître Lucas SORANO